Приморцы нуждаются в комфортном жилье, а им подсовывают дорогущие халупы
Около 70% населения Приморского края испытывает потребность в покупке жилья комфорт-класса, пишет деловая газета «Золотой Рог». В то же время этот спрос в регионе практически не удовлетворен: застройщики предпочитают строить в более выгодном в плане стоимости квадратного метра эконом-сегменте.
Сегодня даже квартиры более дорого сегмента бизнес-класса в Приморье представлены в гораздо более широком ассортименте, чем комфорт-класс. При этом конкуренция в двух представленных на рынке нишах, по словам генерального директора ООО «Городской риэлторский Центр» Сергея КОСИКОВА, сумасшедшая.
- Квартиры комфорт-класса на порядок лучше квартир эконом-сегмента, в первую очередь, за счет более просторных площадей и расположения, - говорит эксперт. - Такой статус может иметь и квартира в обычном пятиэтажном доме. В отличие от жилья бизнес-класса дом класса «Комфорт» не должен иметь креативного архитектурного дизайна, он не сложен. Однако во Владивостоке и Приморье эта ниша практически пуста, несмотря на высокий спрос на квартиры этого класса. Понятно почему: рентабельность таких квартир ниже, чем в случае с эконом-сегментом, где цена за квадратный метр всегда очень высока. Новострой переходит в «эконом», однако у такого выбора есть подводные камни: этот сегмент ограничен, он маленький. Перенасыщение рынка такими предложениями приведет к тому, что большая часть квартир в таких объектах останется не распроданной. Уже сегодня доля непроданных квартир в одном среднем объекте сегмента в Приморье составляет 15-20%, дальше-больше. В Москве эта доля составляет уже 40%
Как отмечают эксперты, вопреки расхожему мнению, строить во Приморье больше не стали, но структура новостроя изменилась: за счет перехода застройщиков в эконом-сегмент потребительский спрос, который раньше приходился на гостинки вторичного рынка, перетек на предложения первичного рынка.
- Эконом-сегмент вторичного рынка сейчас живет плохо, - отметил Косиков. - Эти квартиры будут дешеветь и, возможно, потянут за собой остальные типы квартир. Сегодня оборот денег во вторичном сегментке составляет примерно 44-45 млрд рублей в год, однако живых денег гораздо меньше - примерно 17-18 млрд рублей в год. Из них 7-8 млрд обеспечивает ипотека. Общий оброт денег в новострое - всего около 18 млрд в год, ипотека обеспечивает здесь 6-7 млрд рублей. Берут ипотеку, конечно же, покупатели эконом-сегмента. В бизнес-классе ипотечников нет вообще, здесь половину проблем решает творческая рассрочка. Однако не нужно обманывать себя и говорить, будто у нас стали больше строить. Вовсе нет - строят у нас на том же уровне, что и раньше. Вот уже больше пяти лет у нас сдается по 13-14 проектов новостроя в год. При этом сделок на покупку квартир заключается примерно 3,5 тысячи в год. Почему же у приморцев возникло ощущение, будто объектов стало больше? Все просто: многие из них на виду. К тому же строительные компании изменили тактику и стали лучше рекламировать свои проекты.
Застройщики, приходя в бизнес-класс, как правило, совершают четыре основные ошибки.
- Во-первых, это несоответствие заявленного класса жилья и локации, - говорит Косиков. - Можно сколько угодно рекламировать развитую инфраструктуру дома, его дизайн, площади квартир и так далее, но если дом находится далеко за чертой города и в не самом благополучном районе, это не бизнес-класс. Такую ошибку допустили, к примеру, хабаровчане, когда начали строить жилой комплекс «Патрокл» в районе соответствующей бухты Владивостока. Каким бы замечательным ни был этот проект, откуда хабаровчанам было знать, что одно упоминание этого района вызывает у приморцев приступ ужаса? К тому же нужно понимать, что жилой комплекс с квартирами таких площадей обязательно рассчитан на семью, которая обычно нуждается в услугах няни, домработницы, репетитора и т.д. У этих людей, скорее всего, нет автомобиля, а на автобусе до жилого комплекса они просто не доедут. Вторая ошибка - это полный переход застройщика в одну нишу. Как я уже говорил, во Владивостоке конкуренция что в бизнес-классе, что в эконом - просто сумасшедшая. Чтобы не упускать прибыль, нужно строить в разных нишах. Третья ошибка - это нехватка инфраструктуры и четвертая - несоответствие выбранному классу. Хочу отметить, что подлинный бизнес-класс появился у нас совсем недавно, раньше его не было вообще, зато были объекты, которые заявлялись под «бизнес», но не тянули на него.
Любовь ХМЕЛЕВСКАЯ, Газета "Золотой Рог", Владивосток.